首创拿红桥地块楼面价破3万，8万平的地43%要建棚改房！

7月19日，备受瞩目的红桥西青道地块摘牌啦，先通报下结果——

背景交代：作为“2017下半年天津中心城区重点地块”中第一宗亮相的宅地，该地块出让土地面积约3.9万平，规划建筑面积8万平，挂牌起始价16.3亿，起始楼面价20375元/㎡，设最高限价24.45亿，合楼面价上限约30563元/㎡。

值得一提的是，该地块也是拍到限价就竞面积，但这次竞报的是棚户区改造定向安置商品房的建筑面积，竞报的安置房面积+另外的10000㎡安置房面积之和，作为地块内应配建的安置商品房总建筑面积，销售均价为26000元/㎡。（详细情况看下文）

现场播报：据现场了解，本次出让来了中海、中铁建、招商、首创、金地、万科、平安、保利、中电建9家房企，气温与气氛齐高涨。不过正式开拍之前，拍卖师还是语重心长说了句：市场有风险，举牌需谨慎。磕磕……

在平安和保利的轮番举牌下，该地块很快就拍到了最高限价24.45亿，接下来不再竞价而要进入竞报定向安置房建面阶段，此时保利退出！其他8家继续参与竞棚改。（感觉现场泛起了嘀咕……）

出让结果：进入竞棚改阶段后，各家举牌明显谨慎很多，最终是首创在竞报到24000㎡棚改房面积后拿下该地块！合成交总价24.45亿，成交楼面价30563元/㎡，加上另外的10000㎡，则应配建的棚改定向安置商品房总建筑面积为34000㎡，占该地块总建面的42.5%！

回顾下之前的10宗自持成交地块：

➤ 4月6日，荣盛自持2.7万㎡斩获静海团泊西地块，成交楼面价10297元/㎡，自持比例16%；

➤ 4月19日，融信分别自持2万㎡、2.1万㎡拿地静海团泊东和津南北闸口06号地首进天津，楼面价分别为8281元/㎡、13107元/㎡，自持比例16%、27%；

➤ 4月19日，禹洲自持2.3万㎡夺津南北闸口08号地，楼面价13916元/㎡，自持比例约24%；

➤ 4月28日，融侨自持6.9万㎡夺西青张家窝地块，楼面价16497元/㎡，自持比例35%；

➤ 6月14日，甘肃建投自持8000㎡夺大港育才路地块，自持比例49%；

➤ 6月22日，金地自持11万㎡夺西青精武镇地块，楼面价12537元/㎡，自持比例55%；

➤ 7月7日，冠城自持8.6万㎡夺宝坻朝霞路070号地，楼面价5417元/㎡，自持比例51%；

➤ 7月7日，中交自持1.29万㎡夺宝坻南三路072号地，楼面价6097元/㎡，自持比例38%；

➤ 7月12日，龙湖自持2.8万㎡夺西青中北镇地块，楼面价16502元/㎡，自持比例36%。

▌需配建3.4万㎡定向安置房，销售均价2万6

该地块编号为津红西（挂）2017-084号，位于红桥区西青道与团结路交口东北侧，其四至为：东至科园公寓，南至西青道，西至团结路，北至津浦铁路（以挂牌文件附图为准）。该地块地上建（构）筑物已拆除清理完毕。

该地块土地用途为城镇住宅、商服，出让土地面积38704.3㎡，建筑面积不大于80000㎡（含不少于2920㎡的行政超市），建筑密度不大于20%，绿地率不小于40%，建筑限高100米。

其他要求：

2、按照红桥区政府要求，该地块需配建棚户区改造定向安置商品房建筑面积10000㎡，安置商品房销售均价26000元/㎡，有关要求按照竞得人与红桥区有关部门签订的《红桥区西青道（环海油脂公司）地块定向安置商品房回购协议》执行。

该地块挂牌总价16.3亿，本次出让设最高限价24.45亿，拍到限价则竞报配建棚户区改造定向安置商品房建筑面积，竞买人竞报的安置商品房建筑面积（不含上述“其他要求2”中的10000㎡）为出让地块内规划居住建筑面积（不含配套公共服务设施面积），竞报的安置房面积上限为67000㎡。

按照规定，该地块竞报的安置商品房建筑面积+“其他要求2”中的10000㎡之和，作为地块内应配建的安置商品房总建筑面积，销售均价为26000元/㎡。从出让结果来看，则该地块应配建建筑面积34000㎡的安置商品房，占总建面的42.5%，未来售价2万6一平。

▌周边居住环境成熟，二手房报价3万-4万

从区位来看，该地块位于西沽板块的西青道青云桥附近，随着环境的改善，片区近年来也吸引了越来越多的改善型客群，是目前红桥区除泰达城板块外，整体发展形势较好的一个区域。

地块毗邻红桥发展多年的大型生活居住区水木天成，周边生活配套成熟，居住氛围浓厚，目前二手房报价在3万到4万不等；附近的金筑家园二手房报价约为3万-4万，龙悦花园3万6-4万5。

交通及商业方面，地块西接快速路，南北联通西青、南开和北辰，出行较为便利；东部与欧亚达商业广场直线距离约1.6公里，与地铁6号线复兴路站直线距离约2公里，与天津西站直线距离约2.7公里。

▌红桥上一次卖地，也是一个戏剧性的结果

红桥区上一次卖地是在去年的8月，中航挨过车轮战47.8亿拿下机电学院地块，溢价率86%，按照居住用地和工业用地86.42%:13.58%的比例计算，居住用地成交价约41.3亿，合居住楼面价26767元/㎡，直接刷新了红桥区的单价和总价地王纪录。

不过戏剧性的是，该地块最终由保利和融创合作开发了，就是如今的公元大观项目。据本君了解，项目售楼处预计7月20日也就是明天开放，一期高层和洋房预计8月中旬开盘，恩，时间节点定的非常之心机了←_←，不过价格目前还待定。

红桥招拍挂土地出让回顾

回溯2017上半年，红桥区新建商品住宅一共才成交了560套，代表项目北岸中心，6月备案均价为34547元/㎡。

以今日出让地块的区位和价格，项目未来入市，可有效填补红桥新房供应的不足，也有望成为区域房价的又一个风向标。

END

克而瑞房产信息（tjfjcpzx）

土拍预告：

➤ 7月21日（下午15:00）：东丽津滨大道地块；

➤ 7月26日（上午10:00）：滨海开发区地块；

➤ 7月26日（下午15:00）：北辰宜兴阜地块；

➤ 7月31日（下午15:00）：东丽成林道地块；

➤ 8月11日（下午15:00）：武清下朱庄2宗地；

➤ 8月16日（上午10:20）：滨海中心商务区地块。

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